[不專業財經文] 台北的泡泡房價vs爽爽利率

前陣子看到這個新聞 房貸利率可能調升 業者：警告意味濃
讓我思考了一下利率與房價的關係。
由於本人沒有買過房子，因此連經驗談都說不上！
以下毫無學理依據，是完全憑感覺寫下來的。
p.s. 最有依據的部分就是房貸是透過永慶房仲網計算的~XD

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如果買房子的基準是建立在投資的心態，
(別跟我說自住還可以投資！這還是有投資的心態)
也就是預期會有獲利的角度下，
那麼房價漲幅或是租金投資報酬率vs房貸利率確實是一個關鍵。

以總價1000萬的房子為例，自備300萬貸款700萬，
(唉...這個總價在台北不是很小就是很遠)
並忽略通貨膨脹、房屋折舊、繕修費等等因素。
依照目前2%的房貸利率，20年期要還850萬(總成本1150萬)，
也就是房價還要再漲150萬(15%)才會攤平，
換句話說，一坪20萬要漲到23萬，一坪50萬要漲到57.5萬，
看似還有點機會(雖然我是房地產泡沫說的擁護者)。

若是利率升到3%，20年期要還930萬(總成本1230萬)。
也就是房價還要再漲230萬(23%)才會攤平，
換句話說，一坪20萬要漲到24.6萬，一坪50萬要漲到61.5萬，
再次提醒大家，這個漲幅只是攤平成本喔！

好吧！那我房子租人總可以了吧？
總成本1150萬的房子，月租2萬，這個租金應該很高了吧？
一年24萬，粗略換算年報酬率2.1%，似乎還可以跟貸款利率打平。
當然，若是3%的房貸，租金就高了！要超過2.8萬才可打平！
不過別忘了～我完全忽略房子的繕修費、折舊等等條件喔～(菸)

那麼純自住呢？
答案很簡單，我想就選擇可承受的房貸就好了！
千萬別想說撐個五年，房價漲了就賣！
到時候房價沒有漲或是房子賣不掉怎麼辦？

哪天房貸利率真的升到3%，甚至4、5%，我想房價真的會跳水吧！
所以，在台北還是繼續租房子吧！
這也是把泡沫風險轉嫁到房東身上的一招！哈哈～

嗯～最後，我想跟大家分享幾個基金廣告的必備警語
投資一定有風險，基金投資有賺有賠，申購前應詳閱公開說明書。
投資人因不同時間進場，將有不同之投資績效，過去之績效亦不代表未來績效之保證。
尤其是第二句，進場時間才是重點！
如果你的基金跟股票是在2008年金融海嘯時進場，
說真的，要賠甚至只有小賺都是很難得的！
房市或許也一樣，我不知道現在進場是不是太晚了，
不過我是非常懷疑在五年、十年之後，
是否看得到有人可以寫書、寫部落格分享當時(2013年)是怎麼在房地產市場大撈一筆的。

以上，打房完畢。XD